DRPP
Klein maar zonder grenzen
Kimberley CABO Advocaat

Advocaat aan de Balie te Dendermonde sinds oktober 2014. Nederlands, Engels en Frans. (voor meer uitleg klik op beeld)

naar overzicht

FISCALE GUNSTMAATREGELEN BIJ AANKOOP EERSTE EN ENIGE WONING: VERGEET DE TERMIJN NIET!

Voorwaarden

Voor wie een woning aankoopt is het interessant te weten welke fiscale gunstmaatregelen de overheid heeft voorzien, doch er mag niet uit het oog verloren worden dat deze maatregelen aan voorwaarden onderworpen zijn. Zo de voorwaarden niet worden nageleefd kan dit namelijk later nog een ongewenst financieel staartje krijgen.

Hierna worden de drie belangrijkste gunstmaatregelen besproken met de toepasselijke voorwaarden.

Klein beschrijf

U kan in aanmerking komen voor een vermindering van de registratierechten van 10% naar 5% zo U een bescheiden woning met een beperkt Kadastraal Inkomen (KI).

Zo U een woning aankoopt mag het niet-geïndexeerd KI welbepaalde grenzen niet overschrijden. Hier een kort overzicht:

  • Geen, 1 of 2 kinderen ten laste:            niet meer dan 745, 00 EUR
  • 3 of 4 kinderen ten laste:                     niet meer dan 845, 00 EUR
  • 5 of 6 kinderen ten laste:                     niet meer dan 945, 00 EUR
  • 7 of meer kinderen ten laste:                niet meer dan 1.045, 00 EUR

Het KI van de gronden die samen met de woning werden aangekocht mag niet meer dan 323, 00 EUR bedragen (bv. een aangrenzende tuin).

Bij de berekening wordt rekening gehouden met andere onroerende goederen die U op het moment van de aankoop bezit. Er wordt wel geen rekening gehouden met:

  • Goederen in het buitenland
  • Goederen in blote eigendom die U heeft geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn
  • Goederen in volle eigendom die U heeft geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn, op voorwaarde dat het KI van de geërfde goederen niet meer bedraagt dan 25% van het maximum (zoals hierboven weergegeven)

Bij de aankoop van een bouwgrond wordt het verlaagde tarief van 5% niet onmiddellijk toegepast. U dient dus bij de aankoop steeds 10% te betalen. Daarna kan U een teruggave van 5% bekomen zo U een bescheiden woning bouwt en U voldoet aan alle voorwaarden voor het klein beschrijf.

Voor de koper gelden ook een aantal voorwaarden:

  • Het betreft de enige woning van de kopers
  • De koper of echtgeno(o)t(e) domicilieert zich binnen de drie jaar in de aangekochte woning
  • Hij/zij behoudt er zijn domicilie gedurende drie onafgebroken jaren
  • De koper moet de volle of blote eigendom verwerven van de woning

Abattement

De Vlaamse overheid voerde bovendien een vermindering in van de verkooprechten voor een enige woning, in de volksmond het abattement genoemd. Dit houdt in dat indien U een woning aankoopt U geen registratierechten moet betalen op de eerste schijf van 15.000, 00 EUR van de aankoopsom.

In de praktijk komt dit neer op een belastingvermindering van 750, 00 EUR bij de aankoop van een bescheiden woning (5% registratierechten), of 1.500, 00 EUR bij de aankoop van een andere woning (10% registratierechten).

Kort geschetst zijn de voorwaarden, die voor alle kopers samen dienen vervuld te zijn, de volgende:

  • De woning of grond die wordt aangekocht betreft de enige woning van de kopers.
  • De koper moet er zijn of haar hoofdverblijfplaats vestigen binnen de twee jaar. Bij de aankoop van een bouwgrond bedraagt deze termijn vijf jaar.
  • De aankoop betreft de volledige woning of grond in volle eigendom (dus geen blote eigendom of vruchtgebruik)

Er wordt op de datum van de authentieke akte beoordeeld of U aan deze voorwaarden voldoet.

Bij-abattement

Zo van het abattement gebruik kan maken en U de aankoop financiert met een hypothecaire lening, kunnen de verkooprechten nog bijkomend verminderd worden. Deze bijkomende vermindering noemt het bij-abattement.

De vermindering bedraagt 1.000, 00 EUR. Voor de berekening van de registratierechten wordt de aankoopsom namelijk verminderd met 10.000, 00 EUR ingeval van 10% registratierechten, en met 20.000, 00 EUR ingeval van 5% registratierechten.

De voorwaarden om van deze maatregel te kunnen genieten zijn: 1) U moet van het abattement genieten, en 2) U moet binnen een termijn van twee jaar (of vijf jaar bij een bouwgrond) na aankoop een hypothecaire inschrijving nemen op de gekochte woning (of grond).

Niet vervullen van de voorwaarden

Zo U niet voldoet aan de voorwaarden zoals hierboven vermeld, dan zal U na een aantal jaren een aanvullend aanslagbiljet ontvangen.

De verjaringstermijn bedraagt in principe vijf jaar, maar gezien de bevoegdheidsoverdracht naar de Vlaamse overheid geldt deze termijn enkel voor nieuwe dossiers vanaf 1 januari 2015. Voor de dossiers die op 31 december 2014 nog niet waren verjaard werd de verjaringstermijn verleng tot 31 december 2019.

De gevolgen voor de verschillende gunstregimes zijn de volgende:

  • Klein beschrijf: aanvullende rechten (dus gelijk aan de onterecht genoten vermindering van 5%) en boete van 20% op de aanvullende rechten
  • Abattement: aanvullende rechten (dus gelijk aan registratierechten op eerste schijf van 15.000, 00 EUR) en boete van 50% op de aanvullende rechten
  • Bij-abattement: aanvullende rechten (dus gelijk aan registratierechten op 10.000, 00 EUR of 20.000, 00 EUR) en boete van 50% op de aanvullende rechten

Voor een bescheiden woning kan dit, bij niet voldoen aan alle voorwaarden van de gunstregimes, de volgende bijkomende aanslag geven:

  • Aankoopsom woning: 200.000, 00 EUR
  • Abattement: 750, 00 EUR aanvullende rechten en 375, 00 EUR boete = 1.125, 00 EUR
  • Bij-abattement: 1.000, 00 EUR aanvullende rechten en 500, 00 EUR boete = 1.500, 00 EUR
  • Klein beschrijf: 8.334, 00 EUR aanvullende rechten en 1.339, 00 EUR boete = 9.673, 00 EUR
  • TOTAAL: 12.298, 00 EUR

Het is dus zeer belangrijk deze voorwaarden na te leven daar dit financiële gevolgen kan hebben. Vooral de termijn om zich te domiciliëren wordt vaak uit het oog verloren.

Slechts bij overmacht, bvb. verandering in het gezinsleven zoals echtscheiding, wordt de vermindering van de registratierechten behouden. U dient dan, na ontvangst van het aanslagbiljet, een bezwaarschrift in te dienen met bewijzen van de overmacht. Wat overmacht exact inhoudt, wordt niet bepaald in de wet. De administratie beoordeelt geval per geval, wat evenwel ook willekeur kan veroorzaken. Daarom is het zeer belangrijk om Uw dossier goed te staven door bewijsstukken.

Overzicht

 

Klein beschrijf

Abattement

Bij-abattement

KI

Max. 745, 00 EUR

/

/

Enige woning?



Termijn domiciliëring?

3 jaar

2 jaar

2 jaar

Periode domiciliering?

3 jaar

/

/

Eigendom?

Volle of blote eigendom

Volle eigendom

Volle eigendom

Termijn hypothecaire inschrijving?

/

/

2 jaar

Boete

20%

50%

50%









Toekomst

In december 2017 werd door de Vlaamse regering beslist om het klein beschrijf af te schaffen, en te werken met 1 ( lager) registratierecht van 7%. Eens goedgekeurd door het Vlaams parlement zal dit uiteraard een grote impact hebben op hogervermelde regeling, welke tevens een overgangsregeling zal voorzien voor toestanden uit het verleden. We volgen dit op.