Het is niet ongebruikelijk dat een verkoper van een onroerend goed bij de verkoop erfdienstbaarheden wil vestigen lastens het verkochte onroerend goed en in het voordeel van een naburig onroerend goed dat eigendom is en blijft van de verkoper.

Deze situatie doet zich voornamelijk voor bij splitsing van eigendommen of verkavelingen waarbij een deel verkocht wordt en een deel behouden blijft. 

De verkoper doet er in dat geval goed aan bijzondere aandacht te schenken hoe die erfdienstbaarheden worden opgenomen in de akte van verkoop. 

Het vestigen van erfdienstbaarheden vergt immers een authentieke akte opdat deze tegenstelbaar zou zijn ten aanzien van  derden.

Artikel 691 oud BW is zeer duidelijk: 

“Voortdurende niet zichtbare erfdienstbaarheden, en niet voortdurende al dan niet zichtbare erfdienstbaarheden kunnen slechts door een titel worden gevestigd.”

Wil de verkoper of een derde zich later op een erfdienstbaarheid beroepen, dan zal deze het bewijs moeten leveren van het bestaan van de erfdienstbaarheid. 

In de meeste gevallen zal dan moeten worden teruggevallen op de akte van aan- en verkoop en daar speelt de omschrijving van deze erfdienstbaarheden een rol. 

Er zijn immers een aantal zaken waar u rekening moet mee houden. 

Bent u eigenaar van een perceel en u koopt het naastliggende perceel waarop een aantal erfdienstbaarheden rusten ten voordele van uw perceel, dan gaan deze erfdienstbaarheden teniet vermits dat onroerend goed in 1 hand verenigd wordt met de eigenaar van het heersende erf (artikel 705 oud BW). 

Wil u later het perceel opnieuw verkopen en een beroep doen op die vroegere erfdienstbaarheden, dan zal u deze bij de het verlijden van de akte opnieuw uitdrukkelijk in het leven moeten roepen. U dient daarbij uitdrukkelijk te vermelden dat de erfdienstbaarheden opnieuw gevestigd werden. 

Het volstaat dus niet te verwijzen naar het vroeger bestaan van conventionele erfdienstbaarheden, vermits deze zijn tenietgegaan en een eigenaar van twee percelen niet zelf de erfdienstbaarheden in het leven kan roepen. 

Erfdienstbaarheden kunnen namelijk niet tot stand komen tussen twee percelen die eigendom zijn van een en dezelfde partij. 

Artikel 637 BW geeft duidelijk aan wat onder een erfdienstbaarheid moet worden verstaan: 

Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort.

Voor het kunnen vestigen van een erfdienstbaarheid moeten het lijdend erf en het heersend erf dus aan verschillende eigenaars toebehoren, en kan men niet zijn eigen grond bezwaren met een erfdienstbaarheid (res sua nemini servit) cfr. V. Sagaert, Goederenrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, 467). 

Het is dus telkenmale noodzakelijk dat in geval van splitsing van eigendommen waarbij een bepaald deel verkocht wordt, in de akte van aankoop uitdrukkelijk wordt gestipuleerd dat de erfdienstbaarheden bij die akte worden gevestigd. 

Wordt dit uit het oog verloren dan zou de verkrijger later het bestaan van de erfdienstbaarheden kunnen betwisten, hetgeen als verkoper uiteraard niet uw wens is.