Aansprakelijkheidstermijnen in het bouw- en aannemingsrecht

Bouwen zonder problemen is bijna een utopie. Het is daarom van groot belang om als bouwheer uw rechten te kennen ten aanzien van de aannemer, in geval van gebrekkige uitvoering, of bij het ontstaan van latere problemen.

Een cruciaal punt met betrekking tot de mogelijkheden om zich voor bepaalde gebreken tot de aannemer te richten is de aanvaarding van de werken.

Elke uitvoering van een werk komt immers op een punt waarbij de aannemer zijn werk voltooid en de bouwheer het werk moet aanvaarden. Indien er op dat ogenblik zaken vast te stellen zijn die niet aan de wensen of afspraken voldoen, moeten deze onmiddellijk opgemerkt worden.

Indien tot aanvaarding van de werken wordt overgegaan, zal u nadien immers niet kunnen terugkomen op die punten die zichtbaar waren op het ogenblik van de aanvaarding.

Dit neemt echter niet weg dat na aanvaarding van de werken, de aannemer volledig bevrijd zou zijn.

Er zijn twee situaties waarin de aannemer nog steeds kan worden aangesproken.

De eerste situatie betreft deze van de lichte verborgen gebreken. Dit zijn gebreken die niet van die aard zijn dat ze de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen. Het moet gaan om een verborgen gebrek, dat niet kon worden ontdekt bij de oplevering en van die aard, en dat indien het zichtbaar zou geweest zijn, het niet door de bouwheer zou worden aanvaard. Bovendien moet het voorspruiten uit de fout van een aannemer.

Men denkt bijvoorbeeld aan het optreden van condensatie in dubbele beglazing na een bepaalde tijd. Het spreekt voor zich dat u dit niet kan opmerken bij aanvaarding van het schrijnwerk en dit pas achteraf aan het licht komt.

In dergelijke gevallen is het echter wel noodzakelijk om toch diligent op te treden.

Er wordt immers aangenomen dat bij het vaststellen van verborgen gebreken, dit toch binnen een redelijke termijn moet worden medegedeeld en bij gebrek aan akkoord voor de rechtbank gebracht, zo niet kan geacht worden dat dit aanvaard werd. Wat zo’n redelijke termijn is dient geval per geval te worden beoordeeld, en rekening houdende met de omstandigheden (zo zullen lopende onderhandelingen de redelijke termijn wel kunnen verlengen), doch alleszins is duidelijk dat geen jaren gewacht moet worden.

Bovendien is de waarborg voor lichte verborgen gebreken niet absoluut. Een aannemer kan immers maar worden aangesproken voor lichte verborgen gebreken indien het gebrek zich voordoet binnen een termijn van 10 jaar na aanvaarding van de werken. Deze tienjarige termijn is evenwel een gewone verjaringstermijn, dewelke dus in omstandigheden vatbaar is voor stuiting of schorsing en kan dus langer worden.

Voormelde waarborgtermijn van 10 jaar voor verborgen gebreken valt samen met de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer/architect.

Dit is de tweede mogelijkheid om de aannemer en in dit geval ook de architect aan te spreken, en bestaat voor ernstige gebreken met betrekking tot grote werken zoals het bouwen (ruwbouwwerk of dakwerken) van een woning.

Anders dan de termijn voor verborgen gebreken is deze termijn wel een vervaltermijn, dewelke niet vatbaar is voor stuiting of schorsing. Zij is bovendien van openbare orde en er kan dus niet van afgeweken worden.

Wie zijn aannemer/architect wil aanspreken op basis van de tienjarige aansprakelijkheidstermijn moet deze vordering dus steeds binnen de 10 jaar instellen, zo niet wordt de vordering onontvankelijk.

Een ander onderscheid met de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken betreft dus de door de aannemer begane tekortkoming. De tienjarige aansprakelijkheid is immers van toepassing op ernstige verborgen gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk in gevaar brengen (artt. 1792 en 2270 BW).

Deze termijn begint eveneens te lopen vanaf het ogenblik van aanvaarding van de werken, meer bepaald, in principe vanaf de definitieve oplevering van het bouwwerk.

Het is evenwel toegelaten om het aanvangspunt van deze termijn te verplaatsen naar de voorlopige oplevering door deze voorlopige oplevering(dit is de voorlopige aanvaarding van de werken en waarna dan een periode begint te lopen waarbinnen de aannemer nog de laatste problemen dient te verhelpen, en waarbinnen dus verborgen gebreken kunnen optreden), de waarde van goedkeuring van de werken te geven.

In dit verband is het nog van belang op te merken dat wanneer een aannemer bereid is herstellingen door te voeren aan de vastgestelde gebreken, deze herstellingen op zich een nieuwe tienjarige aansprakelijkheidstermijn doen lopen.

Heeft u een probleem met een aannemer of twijfelt u in verband met een vastgesteld gebrek en de termijnen, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons kantoor. Wij staan u graag bij met betrekking tot alle aspecten van bouw/aannemingsproblemen.

JVDN - 25/11/2018