Bescherming leefkwaliteit huurders met belangrijke sancties
1.Om de huurders te beschermen inzake de kwaliteit van het huurpand heeft de Vlaamse Wetgever de Vlaamse Wooncode voorzien.
Deze code legt een aantal verplichtingen op aan eigenaars wat betreft hun woning of appartement.
In geval de verplichtingen niet voldaan zijn, bestaat het risico dat de woning onbewoonbaar verklaard wordt en een reeks van sancties. Art.12,§2 Vl.woninghuurdecreet voorziet de nietigheid van rechtswege van de huurovereenkomst. Het decreet voorziet wel nog in de mogelijkheid om een bezettingsvergoeding te vragen door de verhuurder, maar anderzijds schadevergoeding door de huurder (1).
Weliswaar kan het niet naleven van de bepalingen van de Wooncode strafrechtelijk gesanctioneerd worden en worden de ontvangen huurgelden in dit geval beschouwd als een wederrechtelijk vermogensvoordeel zodat deze bijgevolg kunnen worden verbeurdverklaard.
Het onbewoonbaar worden tijdens de huur, leidt niet tot nietigheid, wel tot ontbinding ten nadele met schadevergoeding. (1)
2. Daarnaast is het zo dat de huurder de verhuurder kan verplichten over te gaan tot het verrichten van de nodige werkzaamheden ofwel de ontbinding van de overeenkomst kan eisen met daar boven op een schadevergoeding.
De huurovereenkomst kan ook nietig verklaard worden wat ertoe leidt dat alle ontvangen huurgelden terug betaald moeten worden.
Het is dus wel degelijk van belang even stil te staan bij de opgelegde regels.
De regels gelden bovendien ongeacht de ouderdom van de woning of de datum van ingaan van de huurovereenkomst.
3. De Vlaamse Wooncode werkt met een attestensysteem die afgeleverd worden door een woninginspecteur (conformiteitsattest).
Het technisch verslag dat deze laatste opstelt, bevat een opsomming van mogelijke (zichtbare) gebreken gekoppeld aan een strafpuntenaantal.
De gebreken zijn gekoppeld aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten:
4. Per aangekruist gebrek wordt een aantal strafpunten toegekend, waarbij een gebrek van categorie I geldt voor 1 strafpunt (bv. Beperkte beschadiging of verwering van de binnen- of buitenmuren), een gebrek van categorie II voor 3 strafpunten (bv. Niet-algemeen opstijgend vocht in de buitenmuur, onvoldoende verluchting of onvoldoende natuurlijk licht), een gebrek van categorie III voor 9 strafpunten (vb. algemene vochtproblemen) en tenslotte een gebrek van categorie IV voor 15 strafpunten (bv. Een indicatie van ernstig risico op CO-vergiftiging, indicatie van een ernstig risico op ontploffing of brand).
Op het einde van het verslag wordt het totale strafpuntenaantal voor de woning opgeteld en wordt zo een objectief beeld geleverd van de fysieke kwaliteit van de woning.
5. Hoewel het conformiteitsattest op zich niet vereist is om een woning of appartement te verhuren, kan het wel aangewezen zijn en zal het bovendien zekerheid bieden tussen de partijen.
Als verhuurder vraagt u dus best een conformiteitsattest op alvorens over te gaan tot verhuring.
Het aanvragen van een attest kan via aangetekend schrijven of een schrijven tegen ontvangstbewijs gericht aan het college van burgermeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is.
Een afschrift van dit attest dient dan samen met het huurcontract aan de huurder overgemaakt worden.
Het attest heeft een geldigheidsduur van 10 jaar.
Uiteraard kan deze ingetrokken worden wanneer de woning niet langer voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen.
Het conformiteitsonderzoek kan dus op eigen initiatief van de verhuurder gevraagd worden bij de burgemeester, doch kan ook in opdracht van de burgemeester zelf uitgevoerd worden. De aanvraag kan daarnaast ook gebeuren door de vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder en natuurlijk de huurder.
6. Een procedure tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid kan verder ook ingeleid worden door het gemeentebestuur, de voorzitter van de Raad voor Maatschappelijk Welzijn, de gewestelijke ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de gezondheidsinspecteur of wooninspecteur en daarnaast iedereen die blijk geeft van een belang (zo bvb. de bewoner of de buurman).
De woninginspecteur komt langs voor het onderzoek. Verder moet in sommige gemeenten tevens advies ingewonnen worden van de gewestelijke ambtenaar en wordt in ieder geval de eigenaar gehoord.
7. Tegen de beslissing van de burgemeester kan beroep aangetekend worden binnen dertig dagen bij de Vlaamse Regering.
Tegen deze beslissing van de Vlaamse Regering staat dan nog beroep open voor de Raad van State .
Ook kamers en studentenkamers moeten beantwoorden aan de elementaire kwaliteits- en veiligheidsnormen. Zo niet is de kamer onbewoonbaar.
Hier gelden daarenboven aparte voorschriften die moeten voldaan zijn.
Een verhuurder informeert zich best even bij zijn gemeente daar de gemeenten strengere maatregelen kunnen opleggen. Zo hebben een aantal gemeenten thans een conformiteitsattest verplicht gesteld: Aartselaar, Boechout, Boom, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Lint, Mortsel, Niel, Rumst, Schelle, Zwijndrecht.
Maar ook de geldigheid van het conformiteitsattest (normaal 10 jaar) wordt door sommige gemeenten beperkt tot in sommige gevallen 5 jaar.
8. Indien u toch uw appartement wenst te verhuren zonder dat de essentiële veiligheids- gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten voldaan zijn dan kan dit maar op één manier, namelijk via een renovatiehuurovereenkomst.
Indien u meer informatie wenst omtrent deze overeenkomst en de Vlaamse Wooncode of verhuur in het algemeen mag u ons steeds contacteren.