Het belang van de juiste informatie voor het afsluiten van een verkoopsovereenkomst van een onroerend goed.

1. In ons recht worden overeenkomsten tot overdracht van een onroerend goed strikt geregeld. Dit is logisch gezien de impact ervan op het vermogen van beide contractspartijen.

Wanneer u een onroerend goed wenst te verkopen dient u bepaalde informatie vooraf te bekomen en op te nemen in de onderhandse verkoopovereenkomst opdat deze wettig zou zijn. Het betreft o.m. een bodemattest (OVAM-attest), informatie m.b.t. het stedenbouwkundig uittreksel uit het plannen- en vergunningenregister, een attest van wettelijk keuring van de elektrische installatie en een EPC-attest.

2. In de rechtspraak zijn uitspraken terug te vinden waarbij tot de nietigheid van de verkoop werd besloten doordat in de onderhandse akte van verkoop verzuimd was te vermelden welke de stedenbouwkundige bestemming van het onroerend goed was. Zelfs al is het onroerend goed in een woonzone gelegen, blijft het noodzakelijk te vermelden dat het om bouwgrond gaat. Het is immers mogelijk dat een bepaald stuk van de grond landbouwgrond is en daarop dus niet kan gebouwd worden. Dit is informatie die essentieel zijn voor een eventuele koper. Deze informatie blijkt uit het uittreksel uit het plannenregister dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed bevat en welke in de verkoopovereenkomst dient te worden overgenomen (Art.5.2.5. VCRO).

Deze verplichting werd in een arrest van het Hof van Beroep te Antwerpen van 3 december 2007 trouwens geacht de openbare orde te raken, zodat de partijen er zelfs geen afstand van kunnen doen. In het arrest van het Hof van Cassatie van 3 november 2011 werd evenwel geoordeeld dat de nietigheid relatief van aard is.

Ook overeenkomsten die tot stand kwam met miskenning van de precontractuele informatieverplichtingen uit het Bodemdecreet, m.n. de niet vermelding in de overeenkomst van het bodemattest en zijn inhoud (Art. 101 Bodemdecreet) gaven reeds aanleiding tot nietigheid.

3. De vraag stelt zich evenwel of het recht om de nietigheid te vragen van een overeenkomst, die tot stand gekomen is met miskenning van de precontractuele informatieverplichtingen, ook onvoorwaardelijk is ( maw kan men dit in elke veronderstelling opwerpen?). Uit een arrest van het Hof van Cassatie van 24 juni 2010 met betrekking tot het Bodemdecreet wordt afgeleid dat het inroepen van de nietigheid in bepaalde omstandigheden niet kan en aanzien kan worden als rechtsmisbruik.

De vraag stelt zich anderzijds eveneens of de koper kan verzaken aan de mogelijkheid om de nietigheid (later) in te roepen? In het Bodemdecreet bepaalt artikel 116 uitdrukkelijk dat de nietigheid wegens het ontbreken van het bodemattest niet meer kan worden ingeroepen als de verwerver in het bezit is gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest (of van een bodemattest waarvan de inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest) en de verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk heeft laten vaststellen in een authentieke akte.

In het arrest van het Hof van Cassatie van 25 maart 2011 verwierp het Hof evenwel het cassatiemiddel dat voorhield dat de verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte moet worden vastgesteld, en besloot dus dat een verzaking buiten het geval en de vorm van artikel 116 van het Bodemdecreet niet uitgesloten is. Een bevestiging zou dus ook stilzwijgend kunnen plaatsvinden.

4. Het is evenwel duidelijk dat de precontractuele informatievoorschriften méér zijn dan zomaar formaliteiten en streng worden beoordeeld. De niet naleving ervan kan immers de nietigheid van de volledige overeenkomst tot gevolg hebben.