Huur van een handelsfonds

U heeft als huurder of verhuurder een handelshuurovereenkomst gesloten met een eigenaar van een pand/verhuurder of huurder, met als doel de uitbating van een handelsactiviteit (bvb. restaurant) waarbij het handelsfonds het voorwerp van de huur uitmaakt.

Het handelsfonds betreft dan onder meer de handelsnaam, de vestigingsplaats, de lopende contracten, exploitatiemateriaal, grondstoffen, machines, voertuigen, enz.,… en komt dus neer op de huur van goodwill, de mogelijkheid om via de huurovereenkomst winst uit de handelszaak te bekomen.

Hiervoor bestaat in België geen expliciete wettelijke bepaling.

De vraag is dan of een handelsfonds wel rechtsgeldig kan worden verhuurd, en op welke rechtsgrond dit is gebaseerd.

Het antwoord op de eerste vraag is positief, hiervoor kan immers worden teruggegrepen naar artikel 10 en 25 laatste lid van de Handelshuurwet, die expliciet naar dergelijke situatie verwijzen.

Artikel 10 HHW stelt zo o.a. dat het verbod om de huur aan anderen over te dragen of om een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed in onderhuur te geven, geen beletsel kan zijn voor een overdracht of een onderverhuring die samen geschiedt met de overdracht of de verhuring van de handelszaak en slaat op de gezamenlijke rechten van de hoofdhuurder.

Artikel 25 HHW stelt in het laatste lid dat wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, hij geen vergoeding is verschuldigd, tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan.

Waarin ligt dan het verschil tussen een gewone en een huuruitbatingsovereenkomst?

Het verschil tussen een gewone huurovereenkomst en een huuruitbatingsovereenkomst ligt vervat in de ratio legis van de huuruitbatingsovereenkomst, met haar specifieke doel om de handelszaak actief uit te baten.

Dit in tegenstelling tot artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek (Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de verhuurder het genot van een goed aan een huurder verleent en de huurder hiervoor een prijs betaalt), en waarin hogervermelde verplichting niet vervat zit.

Uit het hogervermelde kan worden besloten dat een huuruitbatingsovereenkomst geen huur in de zin van artikel 1709 B.W. uitmaakt , en er dus enkel kan worden teruggevallen op bepaalde artikels uit de Handelshuurovereenkomst, waaruit het bestaan van de rechtsfiguur kan worden afgeleid doch geen volledige en concrete wettelijke regeling.

Er kan dus weldegelijk gesproken worden van een lacune in de Belgische wetgeving. Het gebrek aan een uitgebreide specifieke regelgeving in België biedt ruimte voor wilsautonomie tussen partijen.

Het zal er dan ook op aankomen om dergelijke overeenkomsten waarbij een handelsfonds wordt verhuurd zo goed mogelijk vast te leggen bij geschrift, en een zo compleet mogelijke regeling op te stellen, om eventuele latere discussies die zouden kunnen ontstaan zoveel mogelijk contractueel uit te sluiten.

Bij gebreke aan specifieke regelgeving zijn de rechten en plichten eigen aan de Belgische huuruitbatingsovereenkomst grotendeels een creatie van rechtsleer en rechtspraak, weliswaar geïnspireerd op het Franse recht (en de aldaar bestaande rechtsfiguur van het ‘contrat de location-gérance).