Over zonevreemde woningen

1. Tot nader orde worden Vlamingen nog steeds geboren met een baksteen in de maag. Heel wat eigenaars kopen een bestaande woning met het oog op verbouwing, herbouw of uitbreiding op een later tijdstip zonder veel aandacht te besteden aan het stedenbouwkundig statuut van het betrokken goed.

Nochtans speelt de bestemmingszone, waarin een woning gelegen is, een primordiale rol, in het bijzonder naar de toekomstperspectieven van de woning toe. De notaris zal hierover alle informatie opvragen bij de gemeente. Hij neemt hierin verantwoordelijkheid en de koper kan zich op deze gegevens vertrouwen.

2. Er kunnen volgende indelingen worden gemaakt: de woongebieden, de industriegebieden, de dienstverleningsgebieden, het landelijk gebied, de agrarische gebieden, de bosgebieden, de groengebieden, de parkgebieden-, de bufferzones, de recreatiegebieden en de gebieden bestemd voor een ander grondgebruik. Voor elke gebied gelden er verschillende specifieke bestemmingsvoorschriften.

3. Wanneer een woning gelegen is in een gebied, waarin de bestemming “wonen” niet voorkomt, is er sprake van een zonevreemde toestand. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna VCRO) omschrijft een zonevreemde constructie als “ hetzij een constructie die niet beantwoordt aan de voor het perceel geldende bestemmingsvoorschriften en die niet gelegen is binnen een niet-vervallen verkaveling, hetzij een constructie die gelegen is in een reservatiestrook en die niet behoort tot de nutswerken waarvoor de reservatiestrook is afgebakend”.

In dit artikel wordt enkel het eerste onderdeel (en specifiek de woningen) van de definitie-omschrijving als uitgangspunt genomen.

4. Er dient opgemerkt te worden dat zonevreemdheid meestal niet vereenzelvigd kan worden met illegaliteit. Immers, zonevreemdheid is vaak het gevolg van de inwerkintreding van het gewestplan of een bijzonder plan van aanleg (thans ruimtelijk uitvoeringsplan), op een ogenblik waarop de woning reeds bestaand en vergund (geacht) was. Bestaande constructies van voor 22 april 1962 worden zelfs te allen tijde vergund geacht.

Ook de bestaande constructies gebouwd tussen 22 april en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan worden vergund geacht, tenzij het vergund karakter werd tegengesproken. Hierna wordt dieper ingegaan op de zonevreemde legale woning , waarop een generieke regeling van basisrechten uit het VCRO van toepassing is.

4.1. In tegenstelling tot bestemmingsconforme woningen gelden voor zonevreemde woningen meer beperkingen op stedenbouwkundig vlak. Desalniettemin kunnen eigenaars van zonevreemde woningen zich wél beroepen op een aantal basisrechten, hetgeen de rechtszekerheid ten goede komt: immers, door de bestaande vergunning werden zakelijke rechten gegenereerd.

Deze basisrechten zijn van toepassing in alle gebieden geordend door een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg (gewestplan, algemeen en bijzonder plan van aanleg). Structurele werken aan een zonevreemde woning zijn bijgevolg wel mogelijk met dien verstande dat de aanvraag tot verbouwen, herbouwen of uitbreiding aan voorwaarden, die soms zeer verregaand kunnen zijn, wordt onderworpen.

4.2. Hieronder wordt een overzicht gegeven van het huidig regulerend kader voor elke bouwintentie afzonderlijk.

4.2.1 Verbouwen van een bestaande woning

Op voorwaarde dat het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaand aantal. Geldt in alle bestemmingsgebieden dat de toepasselijke bestemmingsvoorschriften op zichzelf geen weigeringsgrond mogen zijn bij het beoordelen van een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning. (art. 4.4.12 VCRO)

4.2.2. Herbouwen van een bestaande woning op dezelfde plaats

Er is sprake van herbouw indien de nieuwe woning ten minste driekwart van de bestaande woonoppervlakte overlapt, waarbij de bestaande woonoppervlakte zowel de oppervlakte van het hoofdgebouw als deze van de fysisch aansluitende aanhorigheden, die vanuit bouwtechnisch perspectief een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw, insluit . (art. 4.4.13, § 2 VCRO) Onder dezelfde voorwaarde van het bestaand aantal woongelegenheden dient bijkomend volgende beperking in acht te worden genomen:

Als het bestaande bouwvolume meer dan 1000 m3 bedraagt, is het maximale volume van de herbouwde woning beperkt tot 1000m3 (art. 4.4.13, § 1 VCRO).

4.2.3. Herbouwen van een bestaande woning op gewijzigde plaats

De strengste beperkingen gelden voor deze categorie. Meer concreet dienen de drie, hierna opgesomde, voorwaarden cumulatief te zijn vervuld (art. 4.4.14, § 1, eerste lid VCRO):

4.2.4. Uitbreiden van een bestaande woning

Het uitbreiden van een bestaande zonevreemde woning kan vergund worden , op voorwaarde dat het bouwvolume beperkt blijft tot ten hoogste 1000 m3 en het aantal woongelegenheden beperkt blijft tot het bestaande aantal. ( art. 4.4.14, § 1 tweede lid VCRO)

4.3. Volledigheidshalve dient nog vermeld te worden dat de decreetgever nog specifieke voorwaarden, waarop niet verder wordt ingegaan, heeft voorzien voor:

5. Op de lokale overheid, in eerste instantie het College van Burgemeester en Schepenen, rust de beoordeling van een stedenbouwkundige aanvraag die betrekking heeft op een zonevreemde woning.

Dit is een moeilijke taak: niet alleen dient zij de aanvraag te toetsen aan de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig art. 4.1.3. § 2 VCRO), maar bovendien moet de hogervermelde regulering inzake zonevreemde constructies gerespecteerd worden. Hier loopt het al eens mis, bvb. wanneer een vergunning toch wordt afgeleverd, ondanks het feit dat aan één of meerdere van de hogervermelde voorwaarden niet voldaan is.

In dit geval kan de rechtzoekende die een belang heeft, beroep instellen bij de Deputatie (en later eventueel een annulatieberoep bij de Raad voor vergunningsbetwistingen, in extremis zelfs een cassatieberoep bij de Raad van State). Echter, is de beroepstermijn verstreken, dan wordt de vergunning definitief en mag er verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden.

6. De enige mogelijkheid die nog overblijft in hoofde van de rechtszoekende, die ingevolge de geplande werken schade of hinder (wat bewezen moet worden) ondervindt, is naar de burgerlijke rechter stappen met het oog op het bekomen van een schadevergoeding.

Deze laatste kan in toepassing van art. 159 G.W. (een onderdeel van ) de vergunning buiten beschouwing laten, met dien verstande dat er nooit maatregelen kunnen worden bevolen die afbreuk zouden doen aan de bekomen vergunning, zo niet zou de rechtszekerheid en de scheiding der machten in het gedrang komen.

7. De misleiding over het stedebouwkundig statuut kan aangevochten worden, minstens als precontractuele fout tav de verkoper, indien deze het wist of diende te weten.

Indien niet, dan komt de verantwoordelijkheid van de notaris ter sprake. Indien deze alle informatie opgevraagd had bij de gemeente, en deze heeft een foutieve informatie bezorgd, komt haar aansprakelijkheid in het gedrang.