Bouwrecht - verkoop op plan - aansprakelijkheid aannemer en architect

Klassiek heeft men een aannemingsovereenkomst met de aannemer (s) en een overeenkomst met de architect.

1.Het bestaan van een aannemingsovereenkomst moet bewezen worden, en zal daarom in de regel schriftelijk worden opgesteld. Een aannemer kan niet bewijzen uitsluitend op basis van vermoedens ( tenzij minder dan 3.500€ ). (01)

Op grond van art. 8.31 BW, 2de lid kan de buitengerechteljke bekentenis voortvloeien uit het gedrag van partijen, dus ook de uitvoering, waarbij de bestelling van meerwerken het bestaan van de aannemingsovereenkomst kan aantonen. (02)

Die aannemingsovereenkomst kan een forfaitaire prijs voorzien, forfaitaire eenheidsprijzen enerzijds en gedeeltelijk vast , of volledig in regie ( men kent het uurtarief en eenheidsprijs voor materiaal ). Een tijdig betwiste factuur in regie doet de bewijslast verschuiven naar de aannemer die een objectief en concreet bewijs moet aanbrengen van materialen en werkuren (03).

Het niet op duidelijke en begrijpelijke wijze vermelden  van de totale prijs, noch de manier waarop de prijs moet worden berekend , door de aannemer tav de consument, maakt een inbreuk uit op art.VI.2 WER en kan tevens als misleidend beschouwd worden ( art.VI.99 WER), kan dus aanzien worden als een oneerlijke handelspraktijk en moet dan niet betaald worden (04).

Hij dient de nodige beroepsbekwaamheid te hebben en voldoen aan de vestigingswet voor aannemers in het KB van 29.1.2007. Miskenning ervan leidt tot nietigheid van de aannemingsovereenkomst, maar indien de opdrachtgever dit wist of behoorde te weten kan hij geen aanspraak maken op schadevergoeding, aldus het HvB Gent (1)

Een opmetingsplan wordt normaal voordien opgemaakt, zodat een vaste prijs wordt nagestreefd, en meerwerken maar mogelijk zijn mits goedkeuring. Die kunnen bewezen worden vb. op basis van mails.

Sinds de wet van 9 juni 2017 dient de aannemer die een woning opricht verzekerd te zijn voor zijn 10 jarige aansprakelijkheid ( stabiliteit van het gebouw ). De architect dient dit te controleren. Weliswaar dient hij ( als tevens "andere dienstverleners") eveneens dergelijke verzekering aan te gaan. Dit is een majeure bescherming. Vaak gaan aannemingsbedrijven ( zeker wanneer een vennootschap ) na en zekere tijd over kop. Nu heeft het slachtoffer een rechtstreekse vordering tav de verzekeringsmaatschappij. Ook een persoonlijke borgstelling van de zaakvoerder blijft mogelijk.

2. De architect heeft een controle-plicht, zeker bij delicate en moeilijk omkeerbare fasen van het bouwproces (1.1) Het bewaken van het in de architectenovereenkomst vastgestelde bouwbudget is één van de op de architect rustende taken; door de miskenning ervan kan de architect gehouden zijn tot schadevergoeding voor de vergoeding van de kosten door de meerwerken. (1.2.1)

Zijn controleopdracht is van openbare orde en zodra de architect een onjuiste weekwijze vaststelt, moet hij niet alleen de aannemer in gebreke stellen, maarbook ingrijpen om de werken stil te leggen en minstens de bouwheer te verwittigen opdat deze de nodige maatregelen zou kunnen nemen (1.2.2)Zijn onafhankelijkheid is essentieel. Een architect kan niet tegelijk werkzaam zijn als architect en als werknemer van een bouwaannemer, ook wanneer de bouwprojecten waarin de architect optreedt als zelfstandige architect en bouwprojecten waarin hij optreedt als werknemer van elkaar gescheiden zijn (1.3). Een beding in de architectenovereenkomst met uitsluiting van verantwoordelijkheid ( in solidum met de aannemer), wordt niet aangenomen voor ernstige gebreken die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen (1.4) In de regel zal U met een architect een schriftelijke overeenkomst afsluiten met precieze bepaling van zijn ereloon en zijn opdracht, maar strict gezien is dit niet nodig, en kan het bewezen worden met een begin van bewijs aangevuld met getuigenissen of vermoedens. (1.5) Er wordt aangenomen dat de opzeg van de overeenkomst met de architect op grond van art. 1794 OBW niet inhoudt dat de opdrachtgever afstand gedaan heeft van aijn recht op schadergoeding wegens contractbreuk (1.6)

In plaats van zelf bouwen aankoop op plan ( wet Breyne).

3.Voordat het gebouw er staat wordt de overeenkomst afgesloten. Een reeks van beschermende regels ( wet Breyne ) zijn van toepassing   Bij verkoop op plan wordt betaald per schijven vastgelegd in de wet. In een gewone overeenkomst wordt it door partijen bepaald. Het komt nogal voor dat een aannemer het grootste gedeelte in de beginfase wil doen betalen. Dit kan leiden tot problemen en zelfs oplichtingspraktijken. ( vb. aannemer in faling, en mogelijkheid verduistering van gelden ).

Bij beëindiging der werken, heeft men de fase van voorlopige oplevering.

4.De opdrachtgever moet de uitgevoerde werken in ontvangst nemen. De voorlopige oplevering door de bouwheer houdt enkel de ter beschikkingstelling in van de werken door de aannemer aan de bouwheer, om vast te stellen dat de werken voltooid zijn.(2) Dit is teoretisch geen aanvaarding der werken, maar kan die betekenis krijgen ( vb. wanneer op het PV voorlopige oplevering de werken vermeld worden die niet in orde zijn en de bouwheer bijstand heeft van een technische raadsman zoals architect )(3)  Normaal komen bouwheer, architect en aannemer dan samen en wordt gezamenlijk het gebouw inspecteerd, en worden de gebreken in een PV genoteerd, door alle partijen ondertekend. Dit ondertekenen dekt de zichtbare gebreken. Dus goed controleren. Indien meteen het gebouw in gebruik wordt genomen, zonder zo'n PV, kan dit aanzien worden als voorlopige oplevering.

Na voorlopige oplevering kan de verantwoordelijkheid van de aannemer inzake gebreken ( en eventueel architect ) enkel nog weerhouden worden voor verborgen gebreken of gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten.

5. Er wordt nog een onderscheid gemaakt tussen lichte verborgen gebreken en meer ernstige.

Voor lichte gebreken geldt een foutaansprakelijkheid, en moet een fout van de aannemer aangetoond worden, tenzij het in het contract als verbintenis wordt aanzien ( en resultaatsverbintenis wat de rechter moet beoordeling in functie van de wil van de partijen). Het moeten gebreken zijn die aanwezig waren op het ogenblik van de oplevering ( indien niets voorzien is geldt het PV van definitieve oplevering. Die verantwoordelijkheid kan contractueel uitgesloten worden, maar met begrenzing door de WER .(3.01.1)

Het is van belang hiertegen tijdig op te treden, aangezien in het bouwrecht veelal sprake is van een korte of redelijke termijn waarbinnen de gebreken moeten worden kenbaar gemaakt, en waarvoor zelfs een procedure ten gronde dient gestart te worden. Er wordt aangenomen dat een termijn van 2 jaar onderhandelingen, en bij mislukken ervan procederen na 1 maand nog tijdig is. (3.01.2 ) Dit geldt enkel voor de verborgen gebreken, die ernstig genoeg zijn en de stabiliteit van het gebouw niet aantast. Wat te bewijzen is hangt af of de contractuele fout die moet aangetoond worden een resultaats- of middelenverbintenis (3.02.1). Daarnaast kan de leverancier ook aangesproken worden voor gebreken van de materialen (3.02.2).

Een uitzondering op de korte of redelijk termijn wordt bepaald door artikelen 1792 een 2270 BW. Deze artikelen hebben betrekking op gebreken die de stabiliteit van het gebouw aantasten en hebben een vervaltermijn van 10 jaar. Is er 10 jaar verstreken na de oplevering, dan kunnen deze artikelen niet meer ingeroepen worden. Er bestaat geen vermoeden van kennis van gebrek door een gespecialiseerde aannemer. (3.01) Een onderscheid tussen oplevering en aanvaarding dringt zich wel op (3.1). De termijn begint in de regel te lopen vanaf voorlopige oplevering, maar rechtspraak (3.2) aanvaardt dat de bedoeling van partijen moet nagegaan worden .Gebreken die delen van een gebouw ongeschikt maken voor hun normale bestemming, kunnen volgens Cassatie niet beschouwd worden als gebreken waarvoor art.1792 BW van toepassing is (3.3) Het moet een ernstig gebrek zijn, maar anderzijds moet het gebrek de stabiliteit niet noodzakelijk binnen die 10 jaar bedreigen, maar dus ook daarna (3.4)

Bij discussies komen vaak de experten tussen van de verzekeringen. Tactisch zijn deze soms uit op vertraging opdat het geschil zou uitdoven of te veel termijn zou verstreken zijn.

Wanneer herstellingen niet meer kunnen uitgesteld worden, wordt best zo snel mogelijk een gerechtsdeskundige aangesteld. De verzoekende partij moet wel gegevens aanbrengen voor de feiten ter staving van zijn vordering. Volgens de Nederlandstalige kamer van het HvC is het recht op bewijs geen onbeperkt recht (3.5), terwijl volgens de Franstalige kamer stelt dat de Rechter geen expertise kan weigeren, eens deze gegevens aangebracht " op straffe van miskenning van het recht van de eiser om het bewijs te leveren van de door hem gevoerde feiten" (3.6)

Een deskundige zal overigens meestal ook de kosten voor herstel en schade bepalen, zodat ook hierover duidelijkheid bestaat. Het belang hiervan mag dus niet onderschat worden. Sommige partijen pogen de expertise te vermijden door te weigeren de provisie te betalen ( bepaald door de rechtbank). Onverkort de omstandigheid dat de expert bij de rechtbank snel een uitvoerbare titel ( vonnis) kan krijgen, zijn sommige rechtbanken geneigd door deze tegenwerking een schadevergoeding toe te kennen dat in ieder geval toestaat om de contractuele schade te herstellen (3.7)

6. Ook gelden er nog tientallen regels en omstandigheden die een rol kunnen spelen inzake verantwoordelijkheid en schadevergoeding:

- bouwwerken zonder omgevingsvergunning kunnen aanleiding geven tot afwijzing ( voor de bouwheer )van verantwoordelijkheid en schadevergoeding (4), bij andere rechtbanken enkel de netto waarden ( geen winst ) ingevolge nietigheid en de gevolgen van de nietigheidsleer. Het Hof van Cassatie (5) gaat ervan uit dat een overeenkomst tot oprichting van een woning in strijd met de stedebouwkundige voorschriften een ongeoorloofd voorwerp heeft ( en dus nietigheid ), maar indien het kan geremedieerd worden houdt de overeenkomst stand.

Het kantoor heeft ook een bijzondere ervaring in het adviseren en bijstand verlenen inzake expertises, opleveringen, eindafrekeningen, garantiegeschillen en schadegevallen.

7. Daarnaast heeft men de algemene regel van ontbinding dan een contract ten nadele van diegene die een zware fout heeft begaan ( art.1184 OBW). Zo werd geoordeeld dat een gebrekkige, duurdere en laattijdige uitvoering de ontbinding van de overeenkomst tnv aannemer verantwoordt, en deze zich niet meer kon steunen op de ENAC en de werken dus te schorsen tot betaling van zijn facturen (6)

(01) HvB Gent (16de K), 15.12.2017, TBO 2020, nr 4, pag. 358

(02) Cass. 5.12.2022, RABG 2023/11, p.902; TBO 2023, p.262

(03) HvB Antwerpen 11.2.2020, TBO 2020, nr 4, pag. 363

(04) HvB Antwerpen, 31.3.2020, TBO 2020, nr 4, pag. 365

1. (1) HvB Gent (16°K) 22.3.2019, TBO 2020, pg 261
2. (1.1) Rb.1ste Aanleg Brussel, 4°kamer,28.9.2018, TBO 2019, pag. 43; Ondern.rb A'pen, 23.12.2021,TBO 2022,nr.1,p.35
3. (1.2.1)Luik, 9.1.2020, TBO 2020, pg. 43
4. (1.2.2) HvB A'pen, 18.6.2019, TBO 2022, nr3, p.145
5. (1.3) HvC 9.1.2020, R.vr.Aann.1/2021, pg.81
6. (1.4) HvC 12.2.2021, TBO 2021, p.182
7. (1.5) HvB Gent (16°K), 13.11.2020,TBO 2021/1, p.57
8. (1.6) HvB A'pen,,27.2.2022,TBO,2022,nr1,
9. (2) Cass.4.3.1977,Arr.Cass. 1977,I,730
10. (3.01.1) D.Petosa,T.van Stiphout, Gem.recht.aansprakelijkheid van de aannemer voor lichte verborgen gebreken, NJW, nr 500, 17.4.2024, p. 342 e.v.
11. (3.01.2) HvB Gent, 13.1.2021, TBO 2021, p. 190
12. (3.02) Cass.24.2.1983, Arr.Cass. 1982-83, 801
13. (3.1) M.Thielens e.a.Voorlopige en definitieve oplevering, inontvangstneming en aanvaarding: what's in a name?, TBO 2020, pg.232
14. (3.2.1) HvB Brussel 27.6.2010, Res.Jur.Imm.,2011,295
15. (3.2.2) J-W Verbeke, Wettelijke garantieregels in de bouwsector-welke bescherming geniet de bouwheer-consument, DCC4 n° 138-2023, p. 109
16. (3.3) Cass.28.4.2017, TBO 2020, pg. 249
17. (3.4) Cass. 11.1.2019, TBO 2020,nr 4, pag. 345, met noot
18. (3.5) Cass,AR C.19.0448.N, 11.9.202; P&B 2021,24
19. (3.6) Cass.1.3.2021,NjW 2022, afl.456,135
20. (3.7) HvB Brussel, 14.6.2021, TBO 2021, p.284
21. (4) Hof Luik, 20.9.2018, Tijdschrift voor aannemingsrecht, 2019, pg. 121
22. (5) Cass. 7.11.2019, RABG, 2020-3, pg.189
23. (6) HvB Gent (16°K), 2.10.2020, TBO 2021/1, p.55

Indien u meer informatie wenst omtrent bouwrecht, lees dan zeker ook volgende artikelen:

Behandeling bij verborgen gebreken Aansprakelijkheidstermijnen in het bouw- en aannemingsrecht

Het belang van tegensprekelijke vaststellingen bij beweerde schade

De rechtstreekse vordering van de onderaanneme r

Bouwinbreuken

Actiemogelijkheden bij gebrekkige uitvoering van overeenkomsten

Beroep tegen een stedenbouwkundige vergunning van een buur

Wet Breyne

Over zonevreemde woningen

Het belang van de juiste informatie voor het afsluiten van een verkoopovereenkomst van een onroerend goed

Openbare aanbesteding: tijdig optreden