Mede-eigendom en appartementsrecht

1. Wie woont in een appartement weet dat een gedeelte van het gebouw beheerd wordt via de vereniging van de mede-eigenaars. Immers ben je maar eigenaar van de privatieve delen en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen.

2. In het algemeen wordt bij de opbouw van een nieuw gebouw meteen beslist of het een eengezinswoning of een appartementencomplex wordt. Er zijn evenwel ook heel wat bijzondere wijzen waarop appartementseigendom kan tot stand komen. Zo denken we onder andere aan de splitsing naar aanleiding van een testament of een schenking, of naar aanleiding van een echtscheiding door onderlinge toestemming of wegens duurzame ontwrichting. Ook bij wettelijke erfopvolging kunnen de erfgenamen beslissen om een onroerend goed te verdelen in natura.

3. De vereniging van mede-eigenaars heeft een eigen rechtspersoonlijkheid en bestaat uit twee wettelijke organen: de algemene vergadering en de syndicus.

4. Hoewel de wetgever bepaalde regels voorziet die de inspraakmogelijkheid dienen te garanderen worden de spelregels voornamelijk bepaald door de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze worden vastgelegd in een authentieke akte. Tevens bestaat de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden indien bepaalde beslissingen willekeurig of nadelig zouden zijn.

Verdeling van de lasten kan maar gebeuren na de voorlopige oplevering (01)

5. Zo kan iedere mede-eigenaar:

1. - Aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond;
2. - Aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen;
3. - Aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald;
4. - De toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet;
5. - De verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist is berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
6. - De wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen;
7. - Vragen dat hij zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt wanneer een minderheid van mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen.((vb. vernietiging van een beslissing van de algemene vergadering met weigering afbraak gemeenschappelijke muur, om haar wil op te leggen zonder motivering en schade voor de mede-eigenaars (1))

De rechten en plichten zijn dus verschillend dan bij gewone eigendom. Een zogenaamde a-sociale bewoner, hetzij als huurder hetzij als eigenaar, kan, nadat weliswaar alle middelen werden aangewend, zelfs de toegang tot zijn woning worden ontzegd. De syndicus zal dan optreden, na een beslissing van de algemene vergadering.

6. Algemene vergadering

Iedere eigenaar van een privatieve kavel of appartement is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. De algemene vergadering als hoogste orgaan beslist zowel over financiële als praktische en statutaire zaken. Ze gaat ook over tot aanstelling van de syndicus.

De Algemene Vergadering wordt minstens één keer per jaar samengeroepen op de datum voorzien in het reglement van mede-eigendom. De syndicus kan telkens een algemene vergadering bijeen roepen in geval er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moetworden genomen. Daarnaast kunnen ook één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten de syndicus verzoeken een algemene vergadering bijeen te roepen. Ze doen dit per aangetekend schrijven. Indien de syndicus hier niet op in gaat, kan één van de verzoekers zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

De algemene vergadering kan pas geldige beslissingen nemen als:

- Er een aanwezigheid of vertegenwoordiging is van minstens 50% van de mede-eigenaars en deze ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen, of;

- De aanwezigen of zij die vertegenwoordigd worden meer dan 75% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.

Als deze voorwaarden niet voldaan zijn, zal een tweede algemene vergadering bijeenkomen na het verstrijken van een termijn van 15 dagen. Deze kan beslissingen nemen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van de mede-eigendom waarvan ze houder zijn. De beslissingen worden genomen bij volstrekte meerderheid of gekwalificeerde meerderheid. Een belangrijke beperking van het stemrecht is de regel dat geen enkele mede-eigenaar voor een groter aantal stemmen mag deelnemen aan de stemming dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.

7. Syndicus

De syndicus zorgt ervoor dat de beslissingen op de Algemene Vergadering worden uitgevoerd. Het takenpakket van de syndicus is grotendeels wettelijk bepaald, zoals het financieel, technisch, administratief en communicatief beheer. Hij wordt aangesteld voor maximaal drie jaar, dewelke hernieuwd kan worden. De algemene vergadering kan de syndicus steeds ontslaan. Met de wet van 18 juni 2018 zijn diens bevoegdheden uitgebreid. Een syndicus kan thans uitdrukkelijk alle initiatieven nemen ( ook procedure ) voor invordering van de lasten. Eens deze vastgesteld door de A.V., kan de syndicus de procedure voor de rechtbank starten, of hoger beroep instellen, zonder hiervoor nog eens gemachtigd te worden door de A.V. (2)

8. De raad van mede-eigendom

De raad van mede-eigendom wordt door de Algemene Vergadering aangesteld om de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer en moet verplicht worden opgericht bij gebouwen met meer dan 20 kavels. Ze bezorgt de mede-eigenaars een omstandig halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak.

(01) HvC 2.9.2021, RW 2022-23, nr 1, p. 20

(1) Vred.Brugge, 29.7.2022, TBBR, 2023/5, p.254

(2) HvC 19.3.2021, TBO 2021, p.189

Zie ook:

• Lastgeving en haar zorgen.