Onteigening

De verschillende overheden kunnen overgaan tot onteigening van gebouwen en gronden, dit om redenen van openbaar nut of algemeen belang, bijvoorbeeld om gebouwen op te richten of om wegen en rioleringen aan te leggen.

1.Een onteigening kan maar plaatsvinden door machtiging van het bevoegde overheidsorgaan en dit zo het bestuur heeft aangetoond dat er een noodzaak bestaat om over te gaan tot onteigening in het algemeen belang, en de eventuele hoogdringendheid.

Er bestonden twee soorten onteigeningsprocedures, namelijk de onteigeningsprocedure van gemeen recht (Wet 17 april 1835 en 27 mei 1870) en de onteigeningsprocedure bij hoogdringendheid (Wet 26 juli 1962).

Voor Vlaanderen is sinds 1 januari 2018 een nieuw onteigeningsdecreet van toepassing, waarbij dit onderscheid wegvalt De voorafgaande fase met onderhandelingen om tot een regeling te komen, wordt meer beklemtoond.

Het voorziet een grotere betrokkenheid van alle "spelers" in de voorafgaandelijk fase, en een onmiddellijke controle door de rechter over de regelmatigheid.

2. Er zal bij afwezigheid aan regeling, worden gedagvaard voor de vrederechter.

Deze procedure verloopt zeer snel en kent twee fases. De vrederechter beschikt namelijk na de eerste verschijning van de partijen ter plaatse over 48 uur om een ‘eerste vonnis’ te vellen, zijnde het provisioneel onteigeningsvonnis, dat uitspraak doet over de wettigheid van de onteigening. Zo de onteigening wettig is, bepaalt de vrederechter het provisioneel bedrag dat de onteigenaar dient te betalen. Binnen de dertig dagen na de verschijning van de partijen legt de gerechtsdeskundige een raming voor van de onteigeningsvergoeding ter griffie. Daarna stelt de vrederechter een nieuwe terechtzitting vast waar partijen worden gehoord. Het vonnis dat hierop volgt, bepaalt dan de voorlopige onteigeningsvergoeding.

3.De praktijk leert dat de vergoedingen die aangeboden worden door de betrokken overheden of bedrijven met overheidsopdrachten (zoals Aquafin bvb.) eerder lager zijn dan hetgeen bepaald wordt door deze expert. Of dit met het Vlaams decreet anders wordt, is nog niet duidelijk.

De onteigeningsvergoeding moet immers volledig alle schadeaspecten bevatten en die gaan vaak veel verder dan gedacht wordt (1). Bezorgt het onteigende goed bijvoorbeeld inkomsten, dan ontstaat inkomstenverlies en dit kan gevraagd worden. Zowel huurder als eigenaar hebben recht op een onteigeningsvergoeding.

Om die hoge vergoedingen te vermijden, kan het zijn dat sommige overheidsondernemingen zullen stellen dat ze helemaal niet moeten onteigenen, maar ze beschikken over een erfdienstbaarheid van openbaar nut, waardoor ze verplicht zijn maar een beperkte jaarlijkse vergoeding te bepalen.

Soms wordt zeer listig tewerk gegaan, alwaar sommige rechtbanken oordelen dat wie niet akkoord is, de onteigening tijdig moet vragen, en geen twee jaar mag wachten (te berekenen vanaf de beslissing van de minister die bepaalt dat deze werken “van openbaar nut” mogen plaatsvinden). Dit wordt echter niet gemeld. Sommigen worden aan het lijntje gehouden tot die twee jaar verstrijken, en met beloften zoet gehouden.

Deze toestanden zijn nog onvoldoende gekend, en de wetgeving is hierover zeer onduidelijk en verwarrend.

Aarzel niet tijdig Uw probleemtoestand voor te leggen en om advies te vragen.

(rev. tot 17.2.2018)

(1) HvC van 25.4.2019 preciseert dat de onteigeningsvergoeding even groot moet zijn als het bedrag dat de onteigende moet betalen om zich een onroerend goed aan te schaffen van dezelfde waarde als het goed waarvan hem het eigendomsrecht ontnomen werd. Een onteigeningsvergoeding die aan een meerwaardebelsting is onderworpen, moet met deze belasting worden verhoogd ook al kan de onteigende een tijdelijke vrijstelling van de meerwaarde verkrijgen, mis hij voldoet aan een wederbeleggingsverplichting (NjW, 2019, pg 575).

Zie ook het artikel: Planschadevergoeding