Wooncodex. Bescherming van de kwaliteit van huurwoningen.

1.Om de huurders te beschermen inzake de kwaliteit van het huurpand heeft de Vlaamse Wetgever eerst de Vlaamse Wooncode voorzien. Na herhaaldelijke aanpassingen werd de wooncode de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Deze code legt een aantal verplichtingen op aan eigenaars wat betreft de woningkwaliteit van hun woning of appartement. Het huurdecreet verwijst ernaar. De voorwaarden zijn dezelfde in de verhouding tussen overheid en verhuurder, als tussen verhuurder en huurder.

2. Een conformiteitsattest kan aangevraagd worden en dan is er een vermoeden tvv de verhuurder. Gemeenten kunnen beslissen dat deze vereist zijn vooraleer te verhuren. Elk gebruiker, die oordeelt dat de woning/appartement niet aan de kwaliteitsvoorwaarden voldoet, kan dit aangeven bij aangetekende brief aan de burgemeester van de betrokken gemeente, die dan een verzoek kan instellen bij een hiervoor aangeduide gewestelijke ambtenaar.

De regels gelden bovendien ongeacht de ouderdom van de woning of de datum van ingaan van de huurovereenkomst.

Er wordt gewerkt met 3 categoriën van gebreken.

Cat I, lichte gebreken, tot 7 worden er getolereerd.

Cat II, ernstige gebreken, doch geen direct gevaar voor veiligheid en gezondheid.

Cat III, gebreken die leiden tot mensonwaardige levensomstandigheden, waardoor de woning niet meer in aanmerking komt voor wonen.

De woningcontroleur heeft een visitatierecht tussen 8 en 20u.

3. Een niet conforme woning van in het begin zal leiden tot nietigheid van de het huurcontract ( gewestelijke kwaliteitsnormering is van openbare orde) en de rechter moet zelfs de nietigheid uitspreken ( art.12 §2 woninghuurdecreet) maar dan een compenserende bezettingsvergoeding.

Wanneer dit gebeurt tijdens de huur, is de verhuurder, na melding ervan door de huurder, verplicht om over te gaan tot deze herstellingen.

Indien deze dit niet doet kan de ontbinding van de overeenkomst geëist worden en de verplichting tot nakoming van de herstelverbintenis.

4. De gebreken zijn gekoppeld aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten:

• De oppervlakte van de woongedeelten, 
• De sanitaire voorzieningen, 
• winddichtheid, verluchting en verwarmingsmogelijkheden,
• aanwezigheid van voldoende en veilige electriciteitsinstallaties;
• veiligheid van aanwezige gasinstallaties;
• Stabiliteit van de woning;
• Toegankelijkheid en respect voor persoonlijke levenssfeer; 
• Brandveiligheid,
• Minimale energetische prestaties en aanwezigheid van drinkbaar water.

5. Na een aanmaning tot herstel, na vaststelling tot ongeschiktverklaring, kan een beslissing volgen van ongeschiktheidverklaring.

Er bestaan ook strafsancties bij het te huur stellen van dergelijke woning ( krotverhuur - art.3.34 VCW), en er bestaat tevens het misdrijf van huisjesmelkerij.( art.433 decies SW)

6. Hoewel het conformiteitsattest op zich niet vereist is om een woning of appartement te verhuren, kan het wel aangewezen zijn en zal het bovendien zekerheid bieden tussen de partijen.

Als verhuurder vraagt u dus best een conformiteitsattest op alvorens over te gaan tot verhuring.

Het aanvragen van een attest kan via aangetekende schrijven of een schrijven tegen ontvangstbewijs gericht aan het college van burgermeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is.

Een afschrift van dit attest dient dan samen met het huurcontract aan de huurder overgemaakt worden.

Het attest heeft een geldigheidsduur van 10 jaar.

Uiteraard kan deze ingetrokken worden wanneer de woning niet langer voldoet aan de veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsnormen.

Het conformiteitsonderzoek kan dus op eigen initiatief van de verhuurder gevraagd worden bij de burgemeester, doch kan ook in opdracht van de burgemeester zelf uitgevoerd worden. De aanvraag kan daarnaast ook gebeuren door de vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder en natuurlijk de huurder.

7. Een procedure tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid kan verder ook ingeleid worden door het gemeentebestuur, de voorzitter van de Raad voor Maatschappelijk Welzijn, de gewestelijke ambtenaar, een sociale woonorganisatie, de gezondheidsinspecteur of wooninspecteur en daarnaast iedereen die blijk geeft van een belang (zo bvb. de bewoner of de buurman).

De woninginspecteur komt langs voor het onderzoek. Verder moet in sommige gemeenten tevens advies ingewonnen worden van de gewestelijke ambtenaar en wordt in ieder geval de eigenaar gehoord.

Tegen de beslissing van de burgemeester kan beroep aangetekend worden binnen dertig dagen bij de Vlaamse Regering.

Tegen deze beslissing van de Vlaamse Regering staat dan nog beroep open voor de Raad van State .

Ook kamers en studentenkamers moeten beantwoorden aan de elementaire kwaliteits- en veiligheidsnormen. Zo niet is de kamer onbewoonbaar.

Hier gelden daarenboven aparte voorschriften die moeten voldaan zijn.

Een verhuurder informeert zich best even bij zijn gemeente daar de gemeenten strengere maatregelen kunnen opleggen. Zo hebben een aantal gemeenten thans een conformiteitsattest verplicht gesteld: Aartselaar, Boechout, Boom, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Lint, Mortsel, Niel, Rumst, Schelle, Zwijndrecht.

Maar ook de geldigheid van het conformiteitsattest (normaal 10 jaar) wordt door sommige gemeenten beperkt tot in sommige gevallen 5 jaar.

Indien u toch uw appartement wenst te verhuren zonder dat de essentiële veiligheids- gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten voldaan zijn dan kan dit maar op één manier, namelijk via een renovatiehuurovereenkomst.

(1) zie ook M.Dambre e.a., Een handleiding bij de Vlaamse woningkwaliteitsnormen anno 2022, TBO 2022,p.228