Verkoopsovereenkomst van een onroerend goed

1. Welke rechten worden overgedragen?

De overdracht strekt zich, behoudens andersluidend beding, ook tot de voor overdracht vatbare rechten die zodanig nauw verbonden zijn met de zaak dat het belang bij die rechten afhankelijk van de eigendom ervan is, maar de rechten waarvan de overdrager nog steeds belang heeft ze uit te oefenen, worden niet geacht in de overdracht begrepen te zijn. (01) Een overeenkomst met een makelaar die een exclusiviteit voorziet zonder nadere bepaling, kan zo worden uitgelegd dat de consument alleen kan verkopen zonder commissie te moeten betalen, althans volgens HvB Gent in een specifiek geval (02).

2.De overeenkomst is een rechtshandeling, zodat de strenge bewijsregels van het akkoord gelden. Relatief recentelijk werd door het Hof van beroep van Antwerpen het bewijs door mails verworpen, maar wat aanleiding gaf tot zware kritiek. Een e-mail in de voorafgaandelijke fase zal gelden als begin van bewijs ( wat dus aangevuld kan worden door vermoedens) of in de fase van uitvoering, wat dan kan gelden als buitengerechtelijke bekentenis (03) Een electronische document geldt tevens als bewijs. Daar zal de digitale handtekening een rol spelen en vooral de geavanceerde  en de gekwalificeerde electronische handtekening zullen kunnen gelden als bewijs (04)

3. Na de koop draagt de koper  het risico, tenzij dit in de overeenkomst anders is voorzien. Indien dit goed verdwijnt, of plotseling waardeloos geworden is ( vb. geplaatst in overstromingsgebied waar niet meer kan gebouwd worden ) dan moet de koper wel betalen, zelfs indien de verkoper niet meer zou kunnen leveren ( art. 1138 oud BW - en ook in het ontwerp nieuw BW). (1.1)

4. Vaak wordt een verkoop afhankelijk gemaakt van de opschortende voorwaarde voor het bekomen van een lening waarbij ten minste 2 financiële instellingen moeten worden aangesproken. De hoven en rechtbanken beoordelen dit vrij streng ( 1 enkele weigering volstaat niet ). (1.2)

5. De verkoper dient volgens art. 1604 OBW de zaak leveren die met de overeenkomst overeenstemt. Dit is niet het geval wanneer een deel niet vergund is.

Wanneer de levering aanvaard werd, later de vernietiging gevraagd wordt wegens verborgen gebreken ( wat tijdig moet gebeuren ), en de rechter heeft omwille van laattijdigheid de vordering als niet ontvankelijk bestempeld, kan er geen sprake meer zijn van niet conforme levering (2.1)

Bij een verkoopovereenkomst strekt de verplichting om een zaak te leveren zich krachtens art. 1615 BW uit tot haar toebehoren, waaronder het recht op een conforme levering en het recht op vrijwaring voor gebreken, waarover de koper tegen zijn verkoper beschikt.

Hieruit volgt dat in een keten van koopcontracten de koper de koper zich ook kan richten tegen elke voorafgaande koper in die keten (2.2. Bij verkoop van aandelen van vennootschappen, wordt door de rechtbanken verwacht dat de koper zich goed laat informeren en een audit laat organiseren, zodat negatieve vaststellingen of beweerde lijken uit de kast, niet zo maar meteen in aanmerking komen om de verkoop te niet te doen ( vb. hoofdbedrog ) of de prijs te doen verminderen ( incidenteel bedrog). (2.3)

In geval van doorverkoop van een goed, begint de korte termijn maar te lopen vanaf het ogenblik dat deze doorverkoper in rechte wordt aangesproken en ook niet mede-contractanten kunnen hun vordering steunen op bedrog en precontractuele aansprakelijkheid zelfs indien zij hierin niet betrokken werden, en diegene die op vrijwillige basis ingevolge deze fouten prestaties hebben verricht hebben recht op schadevergoeding volgens cassatie.(2.4)

6. Die leveringsplicht specifiek voor verkoopsovereenkomsten, heeft ook tot gevolg dat bij een verkoop zonder een keuringsattest van de electrische installatie ( voorschriften van het AREI ) aan de leveringsplicht niet is voldaan ( en een exoneratiebeding wijzigt hier niets aan ). De makelaar moet dan zelfs de verkoper vrijwaren, en ook de notaris draagt hierin verantwoordelijkheid. (3.1). Vanaf 23.11.2022 dient tevens een asbestattest worden afgeleverd ( i) geen asbest, ii) asbestveilig, iii) niet asbestveilig, maar het risico is laag, iv) niet asbestveilig ), en de afwezigheid ervan leidt tot een relatieve nietigheid (3.2). ( asbestinventaris dient opgemaakt te worden met risicobouwjaar ( voor 2001), opsomming van asbesthoudende en asbestverdachte materialen, met aanduiding van diegene die verwijderd moeten worden dak-en gevelbekledingen pas vanaf 1.1.2034 ), risico-analyse, advies over urgente maatregelen ( 3.3).

In al deze omstandigheden speelt de notaris zijn rol, die een voorlichtngsplicht heeft en er moet over waken dat geen wetten overtreden worden.(3.4). De miskenning ervan leidt tot schadevergoeding ( meestal als contractuele behandeld) en zelfs tot terugbetaling van de verkkoopsom ( bij vernietiging van een verkoop) zolang de verkopers niet terugbetaald heeft. (3.5)

7. De verkoop buiten het verkoopspunt ( verkoop op afstand ) geeft de mogelijkheid tot toepassing van het herroepingsrecht, behoudens wanneer zaken op maat werden gemaakt.

De makelaar moet de consument koper inlichten over zijn herroepingsrecht, op straffe van een verlengde herroepingsrecht, noch kan hij deze een bekentenis doen tekenen onherroepelijk een commissie te betalen (4)

8. De notaris moet de partijen volledig inlichten (art. 9,§ 1, 3de lid notariswet). Bij de beschrijving van de private kavels, zoals bij verkoop van appartementen, zal deze moeten nagaan of deze overeenstemmen met de beschrijving in de technische plannen van de stedebouwkundige vergunning (5)

9. Voorkooprecht

Met de nieuwe wet ( art.5.26 BW) beschikt de begunstigde van een voorkeurscontract over desancties bij niet nakoming van de schuldenaar en indien medeplichtigheid schadevergoeding en inde plaatsstelling. Reeds vroeger werd gesteld dat de begunstigde bij kantmelding van zijn vordering de overdracht kon verhinderen. (6)

• (01) HvC 9.3.2020, TBO 2020, pg 417; HvC 14.5.2021, RABG 2022/7, p.507 en noot
• (02) HvB Gent, 9.3.2023, RW 2023-24, p. 113
• (03) S.Declercq, Hoe consumerproof is het nieuwe bewijsrecht, DCCR-132-2021, p.42
• (04) V.Dhooghe, Vastgoed verkopen,: Wat mag digitaal, TBO, nr.3,p.120
• (1.1) HvC, 29.5.2020, TBBR 2021/9, p.467 met noot
• (1.2) HvB Gent, 12.1.2022, TBO 2023, p. 63
• (2.1) HvC 6.1.2022, TBO 2022, p.92
• (2.2) HvC,2.10.2020,TBBR 2021/4, pg 188
• (2.3) HvB Luik, 1.12.2016, TRV 2021, 229 met noot
• (2.4) HvC 23.6.2022, RABG 2023/11, p. 898
• (3.1) HvB A'pen, 5.10.2020, NjW, nr 440, 7.4.2021, pg 312
• (3.2) zie J.Van de Voorde, Het asbestattest civielrechtelijk bekeken, TBO, 2022/5, p. 280 e.v.
• (3.3) R.Jansen, De asbestregeling in Vlaanderen, RW 2022-23, nr 38, p.1484
• (3.4) art.9.1 wet notarisambt, HvC 7.5.2020, RW 2021-22, afl? 12, p. 468
• (3.5) HvC, 23.11.2023, TBBR 2024/7, p. 349 met noot
• (4) A'pen, 3.12.2019, TBO 2020, pag. 534
• (5)  HvC 7.5.2020, TBO 2020,nr 4, pag 357
• (6) V.Sagaert, Onroerende voorkooprechten,.., RW 2022-23, nr 13, p.562