Huur en Pacht
Het huurrecht valt uiteen in verschillende deelgebieden, en gaat verder dan het louter huren van een woning die strekt tot hoofdverblijfplaats.
Er bestaan verschillende regimes.
A. huren van een parkeergarage, het huren van een industriegebouw, het huren van een studentengemeenschapshuis co-working
1. Deze bepalingen zijn opgenomen in artikelen 1708-1762bis van het burgerlijk wetboek. Deze bepalingen gelden enerzijds voor alle huurovereenkomsten die niet vallen onder één van de drie bijzondere regimes en is anderzijds van kracht op aanvullende wijze in geval van woninghuur, handelshuur en pacht. Wanneer een van deze bijzondere regimes van toepassing is, kunnen partijen daarvan niet afwijken.
Omgekeerd kan men wel in een overeenkomst opnemen dat bijvoorbeeld de woninghuurwet van toepassing is hoewel de huur op zich niet ressorteert onder bijvoorbeeld de handelshuurwet, maar wel onder het gemeen huurrecht, gezien het feit dat deze bepalingen strenger zijn dan het algemeen huurrecht.
Nieuwe huurvormen zijn nog niet door wet en/of decreet geregeld, en vallen intussen daardoor onder deze algemene huurregels, die soepel zijn ( aanvullend recht ). Opgelet, door Cassatie werd beslist in een specifiek geval waarbij serres ter beschikking en gefactureerd werd met BTW met vermelding " ter beschikking stellen van serres en dienstverlening ", en sprake is van ongeoorloofde oorzaak ( het kunnen fiscaal afschrijven, terwijl huur niet BTW plichtig ), dit leidt tot nietigheid van de overeenkomst. (1)
2. Doordat studenten zich in het beginsel niet kunnen domiciliëren in de stad waar zij studeren ( art. 18§3,16° KB 16.7.1992 inzake bevolkingsregister ) is de woningshuurdecreet niet van toepassing ( opgelet: voor Brussels Gewest geldt een afzonderlijke regeling met keuzemogelijkheid van huurregime voor de student ).
3. Een gemeenschapshuis is een huis dat fysisch 1 woning blijft, waarbij alles gemeenschappelijk is, met uitzondering van een slaapkamer of kleine woonruimte. Dit kan dan aanzien worden als een meergezinswoning ( 1 woonruimte in verscheidene woonentiteiten, dus met eigen voordeur ) en waarvoor een omgevingsvergunning vereist is ( stabiliteit en veiligheid ). In deze gevallen kan de verhuurder een overeenkomst afsluiten met 1 huurder, die dan kan onderverhuren ( voor zover de huurovereenkomst dit niet uitdrukkelijk verbiedt - art. 1717,1ste lid BW ), of de verhuurder zal 1 overeenkomst afsluiten met alle partijen en eigen regels voorzien inzake betaling van huur ( hoofdelijkheid bvb. ) of opzeg ( opzeg enkel mogelijk indien alle opzeggen, of afzonderlijke opzeg door verhuurder aanvaard wordt ).
4. Overeenkomsten van co-working kunnen passen bij huurovereenkomsten, maar de meeste juridische auteurs zijn geneigd om overeenkomsten tot gebruik van co-working spaces eerder te kwalificeren als dienstenovereenkomst.(2.1)
Een aanbod op het platform van Airbnb wordt aanzien als huurovereenkomst of een onbenoemde overeenkomst over een persoonlijk gebruiksrecht. Vaak volstaan de omschrijvingen in de advertenties van Airbnb niet om de accomodatie als voorwerp bepaalbaar te maken, wat aanleiding kan geven tot problemen (2.2)
B. Woninghuur.
5. Het moet daarbij gaan om een schriftelijke huurovereenkomst betreffende een woning (gemeubeld of ongemeubeld) die door de huurder als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt. De huurder moet er op doorlopende wijze verblijven, en dit met de toestemming van de verhuurder. Die toestemming kan schriftelijk zijn of stilzwijgend. Sinds kort is het Vlaams huurdecreet van toepassing.
Stilzwijgende wederverhuring van een huurcontract van bepaalde duur, krachtens art. 1728 OBW, geldt voor dezelfde temijn en kan slechts 1 maal (2.3)
6. Uiteraard is het steeds aan te raden een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te meer een woninghuurovereenkomst ook geregistreerd moet worden. De afwezigheid aan registratie kan soms zelfs leiden tot de mogelijkheid voor de huurder meteen een einde te stellen aan de huurovereenkomst en zelfs zonder betaling van enige vergoeding. Bovendien is het opstellen van een schriftelijke overeenkomst aan te raden om bewijsproblemen te vermijden, alsook om tussen partijen correcte afspraken te kunnen maken zodat u achteraf niet met ongewenste problemen of discussies zou worden geconfronteerd. We kunnen verwijzen naar het afzonderlijk artikel inzake de Vlaamse woningshuurdecreet .
Huur is gewestmaterie. Dus kan verschillend zijn per gewest.
Zo voorziet het Brussels Gewest een recht een voorkeurrecht voor de huurder bij verkoop. De verhuurder dient eerst de verkoopvoorwaarden aangetekend kenbaar maken aan de huurder, en kan dan een verkoopsovereenkomst afsluiten met een derde onder opschortende voorwaarde van het niet uitoefenen van het voorkooprecht door de huurder ( 1 maand ).
C. Handelshuur.
7. Dit betreft de huur van een onroerend goed waarin de huurder een handelszaak gaat uitbaten, waarbij de huurder in rechtstreeks contact komt met cliënteel. Dit wordt in een afzonderlijk artikel gedetailleerd besproken. Handelshuur
Van belang is ook hier om steeds schriftelijke afspraken te maken. Dit wordt vooral ingegeven vanuit de bekommernis om de handelsbestemming van het pand weer te geven. Is dat niet het geval, dan kan de huurder steeds het stilzwijgend akkoord van handelshuur bewijzen met alle rechtsmiddelen.
Wordt de bestemming als handelshuur bepaald tijdens de huurperiode dan is steeds de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder daartoe vereist.
D. landpacht.
8. Dit regime is in het bijzonder van toepassing in de landbouwsector, en heeft betrekking op de huur van hoevegebouwen, landbouwgronden of plantages die door de huurder hoofdzakelijk gebruikt worden in zijn landbouwbedrijf, met uitsluiting van de bosbouw.
Onder "landbouwbedrijf" wordt verstaan de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen vanlandbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.
Iemand die een perceeltje grond bewerkt en de producten hiervan voor persoonlijk gebruik oogst, valt niet onder de pachtwet.
Sinds 1.11.2023 is er een Vlaams pachtdecreet tussengekomen.
Voortaan is een geschrift vereist met een minimum aan gegevens, een plaatsbeschrijving.
Ook kan voortaan na 18 jaar opzeg gegeven worden, indien zou worden overgegaan tot verkoop.
Ook bestaan opzegmogelijkheden voor realisatie van bebossing en natuur, maar dit kan geweigerd worden als hierdoor de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter in het gedrang komt.
(1) Cass. 22.1.2021, RABG 2022/8, p. 573, met kritische noot
(2.1)O.Oosterlinck, Co-working spaces: de juridische kwalificatie van de (huur)overeenkomst, TBO 2020, nr 6, pag. 477
(2.2) A.Keukeleire, Contracteren via Airbnb, TBBR 2021/5, 242
(2.3) HvC 17.3.2023, RW 2022-23, nr 6, p. 216
Indien u meer informatie wenst omtrent huur en pacht, lees dan zeker ook volgende artikelen: